在过去的地产牛市行情中，险资及基金资产管理计划都是重要玩家，这次它们会否参与进来？

易强/文

“房地产金融十六条”等政策的出台使得市场对地产行业有了新的预期。11月，中证全指房地产指数（下称“中证地产指数”）涨幅达到27.16%，创下有史以来月度涨幅的最高纪录。即便是2014-2015年的牛市当中，该指数最高月度涨幅也只有19.76%。

(相关资料图)

从机构持仓数据来看，公募基金在最近几个季度对地产行业有明显加仓迹象，不过在其股票资产配置中，地产行业的权重仍然较低。原先地产行业的大玩家即险资（含保险公司及保险产品，下同）及基金资产管理计划则尚未有加仓迹象。

逆势加仓

根据东方财富Choice数据，2022年一季度末，公募基金重仓持有的地产行业（申万二级分类，下同）股票市值自2015年三季度以来首次超过险资，成为地产行业最大的机构投资者。至三季度末，前者的优势进一步扩大。

具体来说，一季度末，公募重仓持有的地产行业股票市值合计762亿元，险资为574亿元，前者是后者的1.33倍；至三季度末，前者略减至749亿元，后者则减至493亿元，前者是后者的1.52倍。

同期中证地产指数下跌了18.76%，对照同期公募基金及险资重仓持有的地产行业股票市值的降幅（分别为1.71%和14.11%）不难发现，同期公募基金大概率逆势提高了重仓持有的股票仓位，险资仓位亦未明显降低。

从公募基金历史重仓数据来看，其在2022年一季度及三季度末重仓持有的地产行业股票市值在最近10年中亦可排在前两位。

在此之前，公募基金重仓持有的地产行业股票市值从未超过700亿元，超过600亿元的季度亦只有3个，即2013年一季度末、2012年三季度末及2020年一季度末，分别为648亿元、616亿元和608亿元。

自2013年三季度末至2018年三季度末，公募基金重仓持有的地产行业股票市值从未超过500亿元，自2019年一季度末至2021年三季度末则都在500亿元之上。

按照时间线，2012年三季度末至2013年一季度末，公募重仓持有的地产行业股票市值一度超过600亿元，自2013年三季度末至2018年三季度末降至500亿元以下，其后自2019年一季度至2020年三季度重仓市值回升至500亿元以上，2022年一季度至三季度则突破700亿元。

显然，站在绝对数的角度看，公募基金最近几个季度对地产行业股票的重仓力度有所加强。

不过，站在相对数的角度看，即在公募基金重仓股的整体配置中，地产行业所占权重距离历史高位还相去甚远。

根据东方财富Choice数据，2022年三季度末，公募基金重仓股市值合计32352亿元，地产行业所占比重是2.32%，是最近两年的最高点（2020年三季度末、2021年一季度末及三季度末以及2022年一季度末分别是2.17%、1.61%、1.29%、2.24%），但与2012年三季度末的7.47%以及2013年一季度末的7.29%相比还有很大差距。

在公募基金重仓持有的100多个行业（申万二级行业）中，以重仓市值排行，2022年三季度末，地产只是第9大重仓行业，虽然比之前几个季度排行更高（2021年三季度末甚至排在第18位），但是远不能与10年前相比——2012年三季度末地产是公募基金第2大重仓行业，2013年一季度末则是第3大重仓行业。

值得一提的是，地产行业排在第10名开外并非最近几年才发生的事。2015年三季度末及2017年一季度末，地产行业都只是公募基金第11大重仓股。2017年三季度之后，地产的排名逐步提高，由期末的第9名上升至2018年一季度末的第5名，再至2019年一季度末的第3名。2020年一季度末，地产行业仍是公募基金第4大重仓行业，不过因为种种原因，到了同年三季度末陡然降至第14大重仓行业。2022年三季度末是最近两年来第一次进入前10大重仓行业。

上述数据主要依据的是2012年三季度末以来的10年间每年一季度及三季度汇总的公募重仓股数据。下面再看看最近10年的全口径数据，即每年中报及年报汇总的数据。

截至2022年上半年末，公募持有的地产行业股票市值合计1098亿元，较年初增加了47亿元，增幅为4.45%，对照同期中证地产指数的跌幅（2.64%），亦说明仓位有所提高。

过去10年中，公募基金持有的地产行业股票市值超过1000亿元的报告期只出现过6次，除了2022年上半年末还有2021年年末、2019年年末、2014年年末、2012年年末及2012年上半年年末，分别为1051亿元、1153亿元、1004亿元、1234亿元和1275亿元。

不过，同样是持仓市值超过1000亿元，其对公募基金的意义并不相同。2022年上半年末，地产行业持仓市值仅占到公募所持股票市值（66158亿元）的1.66%，与2012年上半年末的9.68%及同年末的9.16%不可同日而语。

上述重仓股数据及全口径数据皆说明，公募基金在最近几个季度加大了地产行业的配置力度，但在公募基金的股票资产配置中，地产行业所占权重尚未有明显提升。

险资持仓下降

实际上，站在历史的角度看，公募基金并非一直是地产行业最大的玩家。自2015年三季度至2021年年底，险资对地产行业的影响力一直在公募基金之上，是持仓最重的机构投资者。

需要指出的是，险资的持仓数据并非全口径数据，而是汇总自上市公司定期报告披露的10大股东或10大流通股东持仓数据，若其持仓不足以使其进入上市公司10大股东或10大流通股东，则相关持仓不会被Wind资讯及东方财富Choice等金融软件收录，这种情况与公募基金重仓股数据有些类似，因此只能比较最近10年来每年一季度及三季度末险资与公募重仓股的持仓数据。

历史数据显示，2015年三季度末，险资是21家地产上市公司的10大流通股东，持仓市值合计449亿元，首次超过公募基金。

也正是在这个季度，前海人寿几度举牌万科。其后，在2016年一季度末，险资创纪录地成为35家地产上市公司的10大流通股东，持仓市值合计645亿元，远超同期公募重仓市值（286亿元）。

其后，在2016年三季度末、2017年一季度末及三季度末、2018年一季度末及三季度末，险资持仓市值分别为720亿元、647亿元、818亿元、926亿元和831亿元，同期公募重仓市值仅在237亿元至447亿元。

2019年一季度末，险资持仓市值首次超过1000亿元，达到1193亿元，同期公募重仓市值为599亿元。

正是在这个季度，中证地产指数迎来2016年以来的最大一波涨幅（33.58%）。其后至2022年三季度末，在14个季度中，中证地产指数涨幅为正的季度只有4个，涨幅最高的一个季度也只有10.81%，期间该指数跌幅为36.74%。

正是从2019年三季度开始，险资持仓市值逐渐下降，同年三季度末为1012亿元，2020年一季度末及三季度末分别为885亿元和883亿元，2021年一季度末及三季度末分别为732亿元和590亿元。2022年一季度末及三季度末分别为574亿元和493亿元。

在险资的股票资产组合中，地产的地位自2015年三季度末以来一直稳居第三，排在前两位的主要是保险II和股份制银行II。

公募能否引领牛市？

除了险资，还有一类机构投资者对地产行业的影响力不容小觑，即基金资产管理计划，其持有人五花八门，有的是私募基金，有的是员工持股平台，有的甚至是国资，例如2015年三季度进入保利发展10大流通股东名单的博时中证金融资产管理计划、工银瑞信中证金融资产管理计划等。

历史数据显示，基金资产管理计划第一次成为地产上市公司10大流通股东是2013年四季度。

不过，到了2015年三季度末，其持仓市值（297亿元）已超过公募基金的重仓市值（204亿元）。直至2017年三季度末，其持仓市值一直超过公募基金。

自2016年一季度末至2018年一季度末，地产行业是基金资产管理计划的第一大重仓行业。

不过，2018年一季度以后，基金资产管理计划对地产行业的投资力度逐渐下降。

尽管如此，截至2022年三季度末，基金资产管理计划仍然是17家地产上市公司的10大流通股东，持仓市值合计41亿元。

现在的问题是，险资、基金资产管理计划等机构投资者会否跟上公募基金的节奏，加大对地产行业的投资力度？如若不能，公募基金能否带动其他投资者再创地产牛市？